בטחונות בעסקאות התחדשות עירונית מסוג הריסה ובנייה מחדש
- רפאל דלל
- Nov 28, 2023
- 4 min read
למרות שעסקאות התחדשות עירונית הינן עסקאות שמצמיחות רווח כלכלי עצום לבעלי הדירות, שלרוב פטור ממס מבחינת בעלי הדירות, ישנם עדיין בעלי דירות רבים שחוששים להתקשר בפרויקטים כאלו, וטוענים כי פרויקטים אלו לא מספקים להם את הביטחונות הראויים. לפיכך, נסקור להלן את הבטחונות בעסקאות התחדשות עירונית מסוג הריסה ובנייה מחדש, אשר קבלתם עשויה לאפשר לבעלים להיות רגועים ולהסיר מליבם את החששות הכבדים מהתקשרות בהקשר לביצוע פרויקט של התחדשות עירונית :
1. ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר למחיקת הערת אזהרה
עם חתימת החוזה רשאי היזם לרשום הערת אזהרה על דירות הבעלים, בגין התקשרותם עמו בהסכם לביצוע הפרויקט. על מנת להבטיח את עצמם למקרה שההסכם יופר והערת האזהרה לא תמחק, יש לדרוש מהיזם ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר למחיקת הערת האזהרה, הכולל פרוטוקול חברת יזם המאשר את המחיקה והקובע את נציגי החברה הרשאים לחתום על מסמכי המחיקה. יש להפקיד #ייפויכוח זה בידיו הנאמנות של עו"ד הבעלים. רצוי מאוד שייפוי כוח זה גם יאפשר לעו"ד הבעלים את הזכות ליתן הסכמה בשם היזם להעברת #זכויות בדירות, במקרה שהיזם יתמהמה מעבר לסביר במתן הסכמתו להעברת זכויות ובכך יסכל הוצאה לפועל של #עסקאותמכר בדירות הבעלים שבפרויקט.
2. הצהרה לביטול העסקה במקרקעין
הואיל ועם חתימת החוזה היזם מדווח ל #רשויותהמס על כריתת ההסכם, כדי להימנע מהתנהלות ממושכת מול רשויות המס במקרה של ביטול ההסכם, מומלץ להחתים את היזם על הצהרה לביטול העסקה במקרקעין, ולהפקידה בידיו הנאמנות של עו"ד הבעלים, למקרה של ביטול ההסכם כדין.
3. המצאת ביטוחים
הואיל ולרוב הבעלים נשארים רשומים ב #טאבו כבעלי ה #מקרקעין גם בזמן הבנייה, יש להתנות את מסירת החזקה בדירותיהם ליזם, בין היתר בכך שהיזם ימציא לבעלים אישורים בגין עריכת הביטוחים הנדרשים לפרויקט ולפיהם הבעלים יכללו כמבוטחים יחד עם היזם (#ביטוח כל הסיכונים #קבלנים וביטוח מעבידים). בנוסף, מומלץ כי הדיירים ידרשו מהיזם לממן עבורם שירות של #יועץביטוח מטעמם, אשר יבדוק את פוליסת הביטוח שיציג להם היזם ויוודא כי סכומי הפוליסות והיקפי הכיסוי שלהם נאותים ומקובלים וראויים, בהתחשב באופי והיקף הפרויקט שצפוי להתבצע על המקרקעין.
4. התאמת ליווי ומימון ראויים
בטרם יפנו הדיירים את הדירות, יבקש מהם ה #יזם לחתום על #מסמכיליווי של הבנק המלווה, אשר יאפשר ליזם לממן את ביצוע הפרויקט. רצוי מאוד שהבעלים יעמדו על כך שהליווי יילקח מגורם אחד בלבד, וללא מעורבות של משלימי הון, אשר הינם חברות פיננסיות שמסייעות ליזמים במימון פרויקטים כנגד רישום משכנתאות מדרגה שנייה על דירות הבעלים. כמו כן, כדאי מאוד להעדיף #מימון על ידי אחד מהבנקים הגדולים או אחת מחברות הביטוח הגדולות. בנוסף, נכון יהיה להתנות את חתימת הבעלים על מסמכי הליווי בקבלת מכתב החרגה מראש מהגורם המלווה, לפיו בסיום הבנייה והחזרת הערבויות הבנקאיות לבנק, לא תחולנה עוד המשכנתאות על דירות הבעלים. כמו כן, יש לשים לב שמסמכי הליווי לא יכללו סעיפים אשר עלולים לפגוע בכלל התמורות המגיעות לבעלים, במקרה של קריסת הקבלן.
5. #ערבות בנקאית לפי חוק מכר
כנגד פינוי הדירות יש לדרוש מהיזם ערבות בנקאית לפי חוק המכר, אשר שוויה יהיה כשווי הדירה החדשה שמגיעה לבעלים.
6. ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי שכירות
כמו כן, יש לדרוש מהיזם שכנגד פינוי הדירות שיפקיד בידי עורך דין הבעלים, עבור כל בעל הדירה, ערבות בנקאית אוטונומית, #צמודתמדד, להבטחת תשלום #דמישכירות לבעלים, במהלך בניית הפרויקט. רצוי שסכום הערבות יהיה שווה לכל הפחות לדמי שכירות, בגין שנתיים, ורצוי לקבוע כי ערבות השכירות לא תופחת בטרם יחלפו שנתיים מיום תחילת הבנייה, וככל שתופחת לאחר מכן, היא לא תקטן מכרית ביטחון שסכומה שווה לדמי שכירות של שנה אחת.
7. ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלומי המיסים
יש לדרוש מהיזם #ערבותבנקאית אוטונומית צמודת מדד להבטחת תשלומי המיסים, אם וככל שיחולו על הבעלים בגין התקשרותם עם היזם בהסכם, וזאת עד ליום שהיזם יציג לב"כ הבעלים אישורים על תשלום כל המיסים או פטור. על מנת לוודא שסכום ערבות המיסים יהיה ראוי מומלץ למנות יועץ מס מטעם הבעלים על חשבון היזם, על מנת שיבדוק את חשיפת המס שבפניה עומדים הבעלים.
8. ערבות בנקאית אוטונומית מסוג "ערבות משפטית"
עוד מומלץ לבקש מהיזם כי במעמד פינוי הדירות ימסור לבא כוחם ערבות בנקאית אוטונומית, בסכום של מאה ועד מאתיים אלף ₪, שתקרא "ערבות משפטית" וזו תופקד בידיו הנאמנות של #עורךדיןהבעלים, ותוכל לשמש את הבעלים במהלך תקופת ה #בנייה, במקרה שידרשו לתבוע את היזם ו/או את הבנק המלווה. #ערבות זו הינה חשובה הואיל ובמקרה של קטסטרופה בחברת היזם, יהיה קשה לאסוף מימון מספק מהבעלים לצורך שכירת שירותים משפטיים לניהול של #הליכיםמשפטיים.
9. ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תיקוני אחריות ובדק
בעת קבלת מפתחות לדירה החדשה, יש לקבל מהיזם ערבות בנקאית אוטונומית צמודת מדד, שסכומה יהיה שווה ל-5% מעלות בניית דירות הבעלים ומעלות בניית החלק היחסי מהרכוש המשותף שיוצמד לדירות אלה. ערבות זו תבטיח לבעלים כי היזם יעמוד בהתחייבותו לבצע #תיקוניאחריות ו #בדק, בדירות הבעלים החדשות במהלך שנות הבדק הראשונות. מומלץ כי תוקף הערבות יהיה לפחות 18 חודשים מיום מסירת כל הדירות חדשות לבעלים.
10. ערבות רישום
כדי להימנע ממצב של עיכובים של שנים ברישום בית משותף חדש ורישום הדירות החדשות על שם הבעלים, מומלץ לבקש מהיזם בעת קבלת הדירות החדשות #ערבותרישום, שסכומה יקבע בהתאם למספר הדירות החדשות בבניין החדש, כפול סכום של שלוש ועד חמש אלף שקל לכל דירה.
11. הגבלת רישום הערת אזהרה על בעלים בתנאים ספציפיים
בנוסף לביטחונות שצוינו לעיל מומלץ להכניס בחוזה סעיף האוסר על היזם לרשום #הערתאזהרה על דירות הבעלים לטובת רוכשי דירות היזם ו/או לטובת מוסדות כספיים שנתנו להם מימון, וזאת עד לקבלת #תעודתגמר לפרויקט ומסירת הדירות החדשות לבעלים. ההגבלה כאמור תסייע לבעלים במקרה שיהיה צורך לממש את ערבויות חוק המכר.
לסיכום יצוין כי הרשימה שלעיל, אשר כוללת את הבטחונות בעסקאות התחדשות עירונית מסוג הריסה ובנייה מחדש, אינה רשימה ממצה וייתכן שניתן יהיה לקבל בטחונות נוספים בהתאם לאופיו הספציפי של כל פרויקט.
Comments